Een woning kopen en verhuren in Spanje via een vennootschap: kan het?

Drie mogelijke structuren: welke past bij u?

U heeft in de praktijk drie hoofdopties.

Een eerste mogelijkheid is een directe aankoop zonder vaste inrichting. De buitenlandse vennootschap koopt het pand op eigen naam en verhuurt het zonder eigen kantoor of personeel in Spanje. Dit is doorgaans geschikt voor passieve verhuur van één of enkele panden.

Een tweede optie is een bijkantoor (sucursal) in Spanje. Dit bijkantoor wordt ingeschreven in het Spaanse Handelsregister en is interessant wanneer u meerdere panden actief en professioneel wilt beheren.

De derde mogelijkheid is een Spaanse dochtervennootschap, meestal een S.L. (Sociedad Limitada). Dit is de meest gekozen structuur bij grotere investeringen. Het gaat om een Spaanse vennootschap met beperkte aansprakelijkheid en een eigen boekhouding, wat vaak zorgt voor meer duidelijkheid en juridische zekerheid.

Welke structuur het meest geschikt is, hangt af van het aantal panden, de omvang van de investering en de mate waarin u zelf actief wilt beheren. Bij NB-ESTATES helpen we u graag bij het maken van de juiste keuze.

Praktische stappen: wat heeft u nodig?

Om als buitenlandse vennootschap vastgoed in Spanje aan te kopen, zijn enkele administratieve stappen nodig.

U heeft de juiste documentatie nodig, zoals de oprichtingsakte, statuten en een bestuurderslijst. Deze documenten moeten geapostilleerd worden en vertaald naar het Spaans door een beëdigd vertaler.

Daarnaast moet de vennootschap een Spaans fiscaal nummer (NIF) aanvragen. De persoon die namens de vennootschap tekent, heeft doorgaans een NIE-nummer (Número de Identificación de Extranjero) nodig.

Voor vennootschappen buiten de EU/EER is een fiscale vertegenwoordiger vaak vereist. In de praktijk wordt dit ook voor Europese vennootschappen regelmatig aanbevolen.

Tot slot is een Spaanse bankrekening in de praktijk noodzakelijk voor het betalen van belastingen, IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) en gemeenschapskosten. Banken voeren daarbij strikte controles uit in het kader van anti-witwaswetgeving.

Belastingen bij aankoop

Bij de aankoop van vastgoed in Spanje gelden verschillende belastingen, afhankelijk van het type pand.

Daarnaast moet u rekening houden met notariskosten, registratiekosten en eventuele advieskosten.

Verhuren via een buitenlandse vennootschap

De huurinkomsten van een buitenlandse vennootschap vallen onder de Spaanse belasting voor niet-residenten (IRNR – Impuesto sobre la Renta de no Residentes).

Het is belangrijk om rekening te houden met het risico van een vaste inrichting. Wanneer u in Spanje over eigen personeel of een kantoor beschikt en de activiteit als economisch actief wordt beschouwd, kan dit als een vaste inrichting worden gezien. In dat geval wordt het inkomen belast aan het algemene vennootschapstarief van 25% en gelden er bijkomende administratieve verplichtingen.

Daarnaast moet jaarlijks de onroerendgoedbelasting (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles) worden betaald. Als het pand niet verhuurd is, moet er doorgaans ook een (forfaitaire) inkomstenbelasting worden aangegeven.

Conclusie

Buitenlandse vennootschappen kunnen zonder problemen vastgoed kopen en verhuren in Spanje. Het succes van de investering hangt echter sterk af van de gekozen structuur, een correcte administratieve aanpak en het naleven van alle fiscale verplichtingen.

Bij NB-ESTATES hebben we ruime ervaring met het begeleiden van internationale investeerders. We werken samen met gespecialiseerde Spaanse notarissen, fiscalisten en advocaten, zodat u zich geen zorgen hoeft te maken over de juridische en fiscale aspecten.