Toda vivienda vacacional que se alquile en línea mediante una plataforma con sistema automático de reserva y pago, debe contar ahora con un número de registro oficial. Esta obligación forma parte de un reglamento europeo más amplio, cuyo objetivo es hacer que el mercado de alquileres de corta duración sea más transparente y mejor regulado.
En este blog le explicamos paso a paso en qué consisten las nuevas normas, quién debe registrarse y cómo solicitar el número de registro. Así estará a tiempo en regla y podrá seguir alquilando sin preocupaciones.
Autor: Tim (Departamento Legal de NB-Estates)
¿Qué ha cambiado desde el 1 de julio de 2025 en el alquiler vacacional en España?
Desde el 1 de julio de 2025, en España es obligatorio registrar las viviendas de alquiler vacacional. Quien ofrezca su propiedad a través de plataformas digitales donde los huéspedes pueden reservar y pagar en línea, debe inscribirse en el registro nacional de alquiler (Registro Único de Viviendas Turísticas). Este registro se realiza a través del portal digital de la ventanilla única nacional para alquileres de corta duración: la Ventanilla Única Digital.
Cada vivienda que cumpla con los requisitos recibirá un número de registro único. Este número debe figurar visiblemente en cada anuncio en línea, por ejemplo en Airbnb, Booking.com, Vrbo u otros portales de alquiler. Sin este número, las plataformas de alquiler no pueden (seguir) publicar su anuncio.
Según datos del Ministerio de Vivienda, ya se han registrado más de 100.000 viviendas, de las cuales más de 32.000 solo en la popular región de Valencia (Ministerio de Vivienda, julio de 2025). Con esta medida, España es el primer país de la UE en transponer la directiva europea (2024/1028) en legislación nacional.
¿A quién se aplica esta nueva obligación?
Debe registrar su vivienda si:
- La alquila mediante plataformas digitales como Airbnb, Booking.com, Vrbo u otras similares donde los huéspedes pueden reservar y pagar;
- Se trata de un alquiler turístico: es decir, estancias de corta duración (generalmente menos de 30 días consecutivos por huésped);
- Esto también aplica para alquileres de temporada o de media estancia si utiliza una plataforma digital con funciones automáticas de reserva y pago.
No importa si:
- Se trata de su residencia principal, segunda residencia o una propiedad de inversión;
- Alquila de forma ocasional o durante todo el año;
- Lo hace como particular o a través de una empresa.
¿Quiénes están exentos de esta nueva normativa?
No todos los propietarios tienen que registrarse. No está obligado a hacerlo si:
- Alquila solo a través de contactos personales o fuera de línea (por ejemplo, familia o conocidos);
- Solo anuncia en sitios sin función de reserva (como Idealista o Fotocasa, aunque esto aún está bajo discusión legal);
- Ofrece un contrato de arrendamiento clásico de largo plazo (12 meses o más).
Atención: si anuncia en una plataforma sin función de reserva pero utiliza un tercero para los pagos, es posible que aún esté sujeto a la obligación. Algunas interpretaciones están aún en desarrollo.
¿Cómo se solicita el número de registro para alquiler vacacional?
Visite el sitio web de la Ventanilla Única Digital, gestionado por el Ministerio de Vivienda de España: enlace al portal. Luego haga clic en “¿Cómo obtengo un número de registro?” para ir a la página de alquiler turístico.
La solicitud se realiza completamente en línea, a través del portal del Colegio de Registradores o del catastro español. Los pasos son:
- Reúna la siguiente información:
- la dirección exacta de la vivienda;
- el número de referencia catastral;
- una indicación de si alquila toda la vivienda o habitaciones individuales;
- el número máximo de huéspedes permitidos;
- y una declaración de que su vivienda cumple con las normas de alquiler de la región (ver aquí).
- Solicite su número de registro en el Colegio de Registradores, a través del enlace al portal digital en la página mencionada. Inicie sesión, complete el formulario en línea y cargue los documentos solicitados.
- Puede hacerlo usted mismo con un certificado digital;
- o encargarlo a un representante autorizado (gestor o apoderado).
- Recibirá inmediatamente un número de registro provisional, que se volverá definitivo tras la verificación de los documentos. Su vivienda cumplirá entonces con la legislación española y europea.
Coste del registro: 27,05 € (sin IVA) por vivienda.
¿Qué hacen las plataformas como Airbnb y Booking.com?
Airbnb, Booking.com y otras plataformas similares también están obligadas a colaborar activamente. Deben comprobar y mostrar el número de registro en cada anuncio. Sin un número válido, no pueden publicar el anuncio. Además, deben enviar informes mensuales a las autoridades y eliminar anuncios en un plazo de 48 horas si un número es retirado o declarado inválido.
¿Por qué España aplica esta nueva normativa?
En 2024, España contaba con aproximadamente 400.000 viviendas turísticas. Muchas de ellas no estaban registradas ni controladas oficialmente. Con esta medida, el gobierno español busca controlar mejor el creciente mercado de alquiler vacacional. Está destinada a:
- combatir la proliferación del alquiler vacacional ilegal;
- asegurar una recaudación fiscal adecuada;
- fomentar una competencia justa;
- y mejorar la calidad de la oferta turística.
¿Por qué es importante registrar su vivienda a tiempo?
Quienes sigan anunciando su propiedad después del 1 de julio de 2025 sin un número de registro válido se exponen a:
- la eliminación de los anuncios en línea;
- multas y sanciones;
- o la suspensión (temporal) o retirada del derecho a alquilar a través de plataformas.
Importante: esta medida no debe ser motivo de preocupación. Al contrario, es una oportunidad para organizar su alquiler de forma correcta y profesional, con mayor seguridad a largo plazo. Igual que con el número NIE: estar bien preparado es estar a medio camino. Lea aquí nuestro artículo sobre el número NIE.
¿Qué significa esto para nuestros clientes?
¿Es usted propietario de una vivienda vacacional en España que alquila (parcialmente) a través de Airbnb o Booking? Entonces es crucial registrar su propiedad a tiempo. La solicitud es relativamente sencilla, pero requiere documentación correcta y un seguimiento adecuado.
¿Ha comprado con nosotros? Entonces estaremos encantados de guiarle paso a paso. De esta forma, estará completamente en regla y con total tranquilidad.
Este artículo ha sido elaborado por el Departamento Legal de NB-Estates, en base a la legislación vigente en España y la directiva europea 2024/1028.