El mercado inmobiliario español sigue siendo especialmente atractivo para los compradores extranjeros. Para muchos, se trata de una segunda residencia en la costa o en el interior, a menudo combinada con una inversión que genera ingresos por alquiler.
Los empresarios que ya disponen de una sociedad suelen preguntarse si es posible, y conveniente, comprar una propiedad en España a través de su empresa.
La respuesta depende del objetivo de la compra, del uso previsto del inmueble y de las implicaciones fiscales en España. A continuación le explicamos los puntos esenciales que debe tener en cuenta.
1. Compra a título personal: normalmente la opción más sencilla
Si compra principalmente para uso personal —una segunda vivienda para usted o su familia—, la compra a título privado suele ser la opción más lógica y sencilla.
En España, al adquirir una vivienda se deben pagar los siguientes impuestos:
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en viviendas de segunda mano. El tipo varía según la comunidad autónoma, normalmente entre el 6 % y el 10 %, pero puede llegar al 12–13 % en regiones como las Islas Baleares para inmuebles de mayor valor.
IVA en obra nueva. El tipo general es del 10 %, al que se añade el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD – Actos Jurídicos Documentados), fijado regionalmente y generalmente entre el 1 % y el 1,5 %.
Tras la compra, cada propietario paga el impuesto anual sobre bienes inmuebles (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Este impuesto se calcula en función del valor catastral del inmueble, una valoración administrativa determinada por el Catastro español (Catastro Inmobiliario), dependiente del Ministerio de Hacienda.
El valor catastral tiene en cuenta diversos factores:
- la ubicación del inmueble,
- la superficie,
- el uso o destino del edificio,
- la antigüedad de la construcción,
- la calidad y los materiales de construcción,
- la infraestructura disponible en los alrededores,
- y si el inmueble se ubica en zona urbana o rural.
El valor catastral suele ser inferior al valor de mercado (a menudo entre un 30 % y un 40 % menos), aunque esto es solo una referencia práctica, no una proporción establecida por ley.
El IBI suele situarse entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral, según el municipio.
Aunque no resida en España, sigue siendo contribuyente por la posesión de bienes inmuebles. España aplica el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR), incluso si la vivienda no está alquilada. La declaración se presenta mediante el formulario Modelo 210.
Para más información sobre el Modelo 210, puede consultar un artículo anterior.
2. Comprar a través de una sociedad
Una sociedad puede adquirir inmuebles en España sin ningún problema. Es habitual entre empresas que desean alquilar la propiedad o utilizarla con fines empresariales (como oficina, alojamiento de personal o inversión).
a. Identificación y trámites
Para la compra se requieren varios números de identificación:
- El representante que firma la escritura en España debe disponer de un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Aquí encontrará toda la información sobre cómo solicitarlo.
- La sociedad debe obtener un NIF (Número de Identificación Fiscal). Este número es obligatorio para cualquier empresa extranjera que realice un acto jurídico o fiscal en España.
Cómo solicitar un NIF para su sociedad
1. ¿Cuándo necesita su sociedad un NIF?
El NIF es el número de identificación fiscal de las personas jurídicas en España. Su sociedad necesita un NIF en cuanto realice cualquier acción con efecto fiscal, como:
- comprar un inmueble,
- firmar una escritura notarial,
- abrir una cuenta bancaria española,
- percibir ingresos por alquiler,
- presentar una declaración fiscal (como el IRNR).
Sin un NIF, una sociedad no puede realizar actos jurídicos ni fiscales en España.
2. Designación de un representante legal
Su sociedad debe designar a un representante que actúe en su nombre en España. Esta persona debe contar con:
- un documento de identidad válido,
- normalmente, un NIE,
- y, si es necesario, un poder notarial.
3. Documentación requerida
Para solicitar un NIF, debe presentar documentos que acrediten la existencia legal de su sociedad:
- la escritura de constitución y los estatutos sociales,
- un extracto reciente del registro mercantil del país de origen,
- un poder notarial (si el representante no es administrador autorizado),
- el documento de identidad del representante.
Los documentos extranjeros deben normalmente:
- estar legalizados mediante apostilla, y
- incluir una traducción jurada al español.
4. Presentación del Modelo 036
El NIF se solicita mediante el formulario oficial Modelo 036.
En el formulario debe seleccionar:
« Solicitud de asignación de NIF a entidad ».
El formulario puede presentarse:
- en línea a través de la Sede Electrónica, o
- presencialmente en una oficina de la Agencia Tributaria.
Todos los documentos legalizados deben adjuntarse. Si falta alguno, Hacienda solicitará documentación adicional.
5. Asignación del NIF
Una vez aprobada la solicitud, su sociedad recibirá un número NIF oficial. Este número será obligatorio para:
- compras inmobiliarias notariales,
- trámites bancarios,
- obligaciones fiscales,
- facturación,
- firma de contratos.
6. Obligaciones tras la obtención del NIF
Con el NIF asignado, su sociedad queda registrada ante la Agencia Tributaria. Esto puede implicar obligaciones adicionales, como:
- comunicar cambios de domicilio, estatutos o representante,
- presentar declaraciones de IRNR en caso de poseer inmuebles,
- cumplir obligaciones de IVA si se realizan actividades económicas.
b. Marco fiscal
El tratamiento fiscal depende del nivel de actividad en España:
Sin establecimiento permanente
Si la sociedad solo posee un inmueble en España, pero no tiene oficina, personal ni actividad económica continuada, tributa como no residente. Debe pagar IRNR sobre ingresos de origen español (por ejemplo, alquileres), declarándolos mediante el Modelo 210.
Con establecimiento permanente
Si existe una actividad económica estable (por ejemplo, una oficina de alquiler o un equipo de gestión local), la empresa estará sujeta al Impuesto sobre Sociedades. El tipo general es del 25 %.
3. ¿Cuándo es interesante comprar a través de una sociedad?
La compra a través de una sociedad suele ser interesante únicamente cuando existe una actividad real de explotación o inversión.
Posibles ventajas:
- La sociedad puede deducir diversos gastos (mantenimiento, seguros, amortización).
- Los ingresos por alquiler se tratan como ingresos empresariales en España.
- Las participaciones sociales pueden ser más fáciles de transmitir que el propio inmueble.
Aspectos importantes:
- En caso de uso privado por un accionista o administrador, debe aplicarse un alquiler a precio de mercado.
- Existen obligaciones fiscales duplicadas en España y en el país de origen.
- Puede existir doble imposición al vender el inmueble o distribuir beneficios.
Para quienes buscan únicamente una segunda residencia para uso personal, una estructura societaria rara vez es ventajosa fiscalmente.
4. Pasos prácticos durante la compra
- Determine el objetivo de la compra: segunda residencia, inversión con ingresos de alquiler o una combinación de ambos.
- Revise los estatutos de su sociedad: ¿permiten la explotación inmobiliaria?
- Solicite a tiempo los números de identificación: NIE para la persona física, NIF para la sociedad.
- Realice una due diligence del inmueble. Se trata de un análisis jurídico y financiero exhaustivo (título de propiedad, deudas, licencias, datos catastrales). El departamento legal de NB-ESTATES puede asistirle en todo el proceso.
- Firme la escritura notarial (escritura) y registre la propiedad en el Registro de la Propiedad.
- Presente las declaracio
5. Conclusión
Para particulares extranjeros que desean adquirir una segunda residencia en España, la compra a título privado suele ser la opción más sencilla y fiscalmente más transparente.
Comprar a través de una sociedad puede resultar interesante cuando el inmueble se alquila, se utiliza con fines empresariales o forma parte de una estrategia de inversión más amplia. En estos casos, es imprescindible obtener asesoramiento profesional tanto en España como en el país de origen.
Como las normas y los tipos impositivos varían según la región y pueden cambiar cada año, es esencial contar con un asesoramiento actualizado. Permita siempre que un especialista revise su caso antes de firmar la escritura notarial.