Vous avez hérité d’un bien immobilier en Espagne ? Voici les démarches à effectuer si vous résidez en Belgique

Les premières démarches après un héritage

Lorsqu’un bien immobilier situé en Espagne fait partie d’une succession, plusieurs formalités administratives doivent d’abord être accomplies avant que la propriété puisse être officiellement enregistrée au nom du ou des héritiers.

Une succession internationale nécessite généralement un peu plus de préparation qu’une succession exclusivement belge. Pour régler une succession comprenant un bien immobilier en Espagne, différents documents devront généralement être présentés. Il peut notamment s’agir :

• de l’acte de décès ;
• d’une carte d’identité ou d’un passeport en cours de validité ;
• du testament ou d’une déclaration d’héritiers ;
• de documents permettant d’établir l’identité des héritiers.

Selon le dossier, des documents complémentaires peuvent être nécessaires. Dans certains cas, les documents officiels étrangers devront également être munis d’une apostille et, si nécessaire, accompagnés d’une traduction assermentée en espagnol.

Les documents requis varient d’un dossier à l’autre. Il est donc conseillé de vérifier au préalable quels documents sont nécessaires dans votre situation spécifique. En effectuant ces démarches à temps, vous évitez des retards inutiles ou des problèmes ultérieurs au cours de la procédure.

Avez-vous besoin d’un numéro NIE ?

Si vous résidez en Belgique, héritez d’un bien immobilier en Espagne et ne disposez pas encore d’un numéro NIE, son obtention constituera généralement l’une des premières démarches administratives à effectuer.

Le Número de Identificación de Extranjero (NIE) est le numéro d’identification personnel attribué aux étrangers qui effectuent des démarches fiscales ou administratives en Espagne.

Il est notamment utilisé pour :

• le règlement de la succession ;
• l’enregistrement du bien immobilier ;
• les obligations fiscales ;
• différentes procédures administratives.

Si vous ne disposez pas encore d’un numéro NIE, il est conseillé d’effectuer cette démarche suffisamment tôt. Vous éviterez ainsi des retards inutiles dans la suite du règlement de la succession.

Consultez également notre blog consacré au numéro NIE en Espagne.

La succession doit être correctement réglée

Avant qu’un bien immobilier puisse être officiellement enregistré au nom du ou des héritiers, il faut d’abord déterminer clairement quels droits sur le bien reviennent à chacun.

Dans le cadre d’une succession comprenant un bien immobilier en Espagne, le notaire joue généralement un rôle central. En particulier lorsque plusieurs héritiers sont concernés, le partage et l’attribution du bien sont normalement consignés dans un acte notarié de succession.

Il existe des exceptions dans certaines situations simples, mais dans la pratique, le règlement d’une succession comprenant un bien immobilier en Espagne s’effectue généralement de cette manière.

Ce n’est qu’après l’accomplissement de ces formalités que la propriété pourra être correctement enregistrée.

Tenez compte des droits de succession en Espagne

Lorsque vous héritez d’un bien immobilier en Espagne, des droits de succession espagnols (Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones) peuvent être dus.

Le montant final de l’impôt dépend notamment :

• de la communauté autonome dans laquelle se situe le bien ;
• du lien de parenté avec le défunt ;
• de la valeur de la succession ;
• des éventuelles exonérations, réductions ou bonifications régionales applicables.

Le délai constitue un point d’attention important. La déclaration des droits de succession espagnols doit, en principe, être introduite dans les six mois suivant le décès. Sous certaines conditions, une prolongation peut être demandée dans le délai prévu.

Outre les droits de succession espagnols, des droits de succession belges peuvent également être dus en fonction de votre situation. Les impôts finalement applicables dépendent notamment du lieu de résidence du défunt, de la localisation du bien immobilier et des circonstances concrètes de la succession.

Le calcul des droits de succession pouvant varier considérablement d’une situation à l’autre, nous n’approfondissons pas ce sujet dans cet article. Il est toutefois important de ne pas négliger cette étape, car une déclaration tardive peut entraîner des frais ou des intérêts supplémentaires.

N’oubliez pas la plusvalía municipal

Outre les droits de succession espagnols, la plusvalía municipal peut également entrer en jeu. Il s’agit d’une taxe communale liée à l’augmentation de la valeur du terrain sur lequel se situe le bien immobilier. Elle est totalement distincte des droits de succession.

Le fait que cette taxe soit due ou non, ainsi que son mode de calcul, dépend de plusieurs facteurs, notamment de la commune dans laquelle se situe le bien et des circonstances concrètes de la succession. Les règles pouvant varier au niveau local, il est conseillé de faire vérifier ce point suffisamment tôt.

Veillez à enregistrer correctement le bien immobilier

Après le règlement de la succession, le bien immobilier doit également être officiellement enregistré au nom du ou des nouveaux propriétaires.

À cet égard, il est important de connaître la différence entre deux registres espagnols.

Le Registro de la Propiedad est le registre officiel de la propriété dans lequel sont notamment consignés le propriétaire légal d’un bien immobilier ainsi que les droits ou charges enregistrés qui peuvent grever celui-ci.

Il existe également le Catastro, qui contient principalement des informations administratives et cadastrales relatives au bien immobilier.

De nombreuses personnes pensent que ces deux registres sont identiques, mais ce n’est pas le cas. En particulier si vous souhaitez vendre le bien ultérieurement, il est important que les informations juridiques et administratives correspondent correctement.

Contrôlez également le bien immobilier lui-même

Un bien immobilier hérité implique non seulement des droits, mais également des obligations.

Il est donc conseillé de vérifier le plus rapidement possible s’il existe encore :

• une hypothèque ou d’autres charges enregistrées sur le bien ;
• des taxes communales impayées ;
• des charges de copropriété impayées ;
• des contrats d’assurance en cours ;
• des contrats actifs pour l’eau, l’électricité, internet ou d’autres services.

Il convient également de vérifier les domiciliations bancaires. Vous éviterez ainsi l’interruption de paiements importants ou la découverte tardive de frais inattendus.

C’est également souvent le bon moment pour évaluer l’état général du bien. En particulier si vous envisagez de le vendre ultérieurement, un premier contrôle technique et administratif peut vous fournir de précieuses informations.

N’oubliez pas les obligations annuelles en Espagne

Même après le règlement complet de la succession, différentes obligations continuent à s’appliquer en tant que propriétaire d’un bien immobilier en Espagne.

Selon le bien et votre situation personnelle, il peut notamment s’agir :

• de l’impôt annuel sur les biens immobiliers (IBI) ;
• de la taxe communale sur les déchets ;
• des charges de copropriété ;
• des obligations fiscales applicables aux non-résidents (Modelo 210).

Ce dernier point est régulièrement oublié. Même si vous résidez en Belgique, utilisez exclusivement votre bien immobilier en Espagne à titre personnel et ne le louez pas, certaines obligations fiscales annuelles peuvent néanmoins s’appliquer en Espagne.

Consultez également notre blog détaillé consacré au Modelo 210 pour les non-résidents.

Si vous décidez ultérieurement de louer le bien, d’autres règles fiscales et obligations administratives s’appliqueront. Il est donc toujours recommandé de vérifier quelle réglementation s’applique à votre situation personnelle.

Devez-vous également déclarer le bien immobilier hérité en Belgique ?

Oui. Si vous êtes résident fiscal belge et devenez propriétaire d’un bien immobilier en Espagne, vous devez également déclarer ce bien auprès de l’administration fiscale belge. Cette démarche ne s’effectue pas automatiquement du simple fait que la succession a été réglée en Espagne.

Lorsque vous devenez propriétaire d’un bien immobilier situé à l’étranger, vous devez en informer le SPF Finances afin qu’un revenu cadastral belge puisse être attribué au bien.

Actuellement, cette démarche s’effectue généralement via MyMinfin. Différentes informations concernant le bien immobilier et la manière dont vous en êtes devenu propriétaire vous seront demandées. Sur cette base, l’administration belge attribue un revenu cadastral belge au bien.

Lorsque plusieurs héritiers deviennent copropriétaires, chaque contribuable belge doit déclarer correctement la part qui lui revient.

Quelles conséquences pour votre déclaration fiscale en Belgique ?

Le bien immobilier doit également être correctement repris dans votre déclaration annuelle à l’impôt des personnes physiques. Heureusement, cela ne signifie pas automatiquement que vous devrez payer des impôts sur le même bien à la fois en Espagne et en Belgique. La Belgique et l’Espagne ont en effet conclu une convention préventive de double imposition, qui permet dans de nombreux cas d’éviter une double imposition.

Il reste néanmoins important de déclarer correctement le bien dans votre déclaration fiscale belge. L’administration fiscale belge utilise à cet effet le revenu cadastral belge attribué au bien. En termes simples, cela signifie que la Belgique ne taxe pas nécessairement le bien espagnol de la même manière que l’Espagne, mais peut, selon votre situation, en tenir compte pour déterminer le taux d’imposition applicable à certains autres revenus.

Le moment auquel vous devenez propriétaire joue également un rôle. Si vous héritez du bien au cours de l’année civile, par exemple, la déclaration belge tiendra compte de la période durant laquelle vous avez effectivement été propriétaire.

Si vous avez des doutes quant à la manière correcte de reprendre le bien dans votre déclaration fiscale, il est conseillé de faire vérifier votre dossier à temps par un fiscaliste ou un comptable familiarisé avec l’immobilier international.

Que se passe-t-il lorsqu’il y a plusieurs héritiers ?

Il est fréquent qu’un bien immobilier en Espagne ne soit pas hérité par une seule personne, mais par plusieurs membres d’une même famille.

Par exemple :

• deux enfants qui héritent chacun de la moitié du bien ;
• plusieurs frères ou sœurs ;
• le conjoint survivant avec les enfants.

Dans ce cas, il est important de déterminer clairement quels droits de propriété reviennent à chaque héritier.

Les obligations administratives et fiscales doivent également être correctement remplies. Chaque héritier devra en effet déclarer sa part lorsque la législation l’exige.

Au-delà des aspects administratifs, il est également conseillé de prendre des décisions pratiques. Le bien sera-t-il conservé comme résidence secondaire ? Sera-t-il mis en location ? Ou un ou plusieurs héritiers souhaitent-ils vendre le bien ?

Plus tôt des accords clairs sont conclus à ce sujet, plus le risque de discussions ou de retards ultérieurs sera limité.

Souhaitez-vous vendre le bien immobilier hérité ?

Pour de nombreux héritiers, il s’agit finalement de la question la plus importante.

Peut-être résidez-vous en permanence en Belgique, utilisez-vous peu le bien ou en êtes-vous devenu copropriétaire avec d’autres membres de votre famille. Dans ces situations, la décision de vendre le bien est souvent envisagée.

Il est toutefois conseillé de ne pas entamer immédiatement le processus de vente sans avoir préalablement vérifié la situation administrative.

Un bien immobilier ne pourra être vendu sans difficulté que lorsqu’il est clairement établi :

• qui est juridiquement propriétaire ou copropriétaire ;
• que la succession a été correctement réglée ;
• que le bien est correctement enregistré ;
• que les documents nécessaires sont disponibles.

Des documents manquants, des impôts impayés ou des imprécisions au niveau de l’enregistrement peuvent entraîner des retards inutiles au cours du processus de vente.

Une estimation correcte du bien est également importante. De nombreux héritiers connaissent insuffisamment le marché immobilier espagnol actuel. Par ailleurs, la valeur d’un bien dépend de bien plus que de sa seule superficie. La situation, la vue, l’orientation, l’état d’entretien, la situation juridique et la demande sur le marché local jouent tous un rôle important.

Une estimation professionnelle offre donc une vision plus réaliste qu’un ancien prix d’achat ou qu’une estimation basée sur des biens comparables dans les environs. Vous pourrez ainsi envisager une éventuelle vente avec des attentes réalistes et éviter les mauvaises surprises.

Tenez également compte de l’impôt sur la plus-value en cas de vente ultérieure

Vous décidez de vendre ultérieurement le bien immobilier hérité ? Il est alors important de tenir également compte de l’éventuel impôt sur la plus-value en Espagne. Pour les propriétaires belges et néerlandais qui ne sont pas résidents fiscaux en Espagne, celui-ci s’élève en principe à 19 % de la plus-value imposable.

Le calcul de cet impôt dépend de plusieurs facteurs, notamment de la valeur fiscale d’acquisition du bien – dans le cadre d’une succession, il s’agit généralement de la valeur prise en compte pour les droits de succession –, du prix de vente final et de la réglementation fiscale applicable. La situation peut en outre varier en fonction de vos circonstances personnelles.

Les règles relatives à l’imposition des plus-values pouvant être complexes, il est conseillé de vérifier à l’avance quelles seront les conséquences fiscales d’une vente dans votre situation spécifique. Vous éviterez ainsi les mauvaises surprises par la suite.