Overweegt u om uw appartement of villa in Spanje niet op uw eigen naam, maar via een vennootschap (Sociedad Limitada, kortweg SL) te kopen? Dat klinkt aantrekkelijk: u geniet beperkte aansprakelijkheid, kunt kosten aftrekken en misschien zelfs belastingen besparen.
Toch is dit voor de meeste tweede-verblijfkopers géén slimme keuze. De Spaanse fiscus beschouwt een SL zonder echte bedrijfsactiviteiten namelijk al snel als een sociedad patrimonial. En dat etiket brengt belangrijke nadelen met zich mee.
Wat is een Sociedad Limitada (SL)?
Een SL is de Spaanse tegenhanger van de BV.
- Aandeelhouders zijn slechts aansprakelijk tot hun inbreng.
- Het is de populairste vennootschapsvorm voor kleine en middelgrote ondernemingen.
- Winst wordt belast via de vennootschapsbelasting (25%).
Voor ondernemers klinkt dit vertrouwd en veilig. Vandaar dat ook buitenlandse kopers soms overwegen hun Spaanse woning via een SL te kopen.
Wanneer wordt een SL een sociedad patrimonial?
Volgens de Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS, art. 5) wordt een vennootschap geclassificeerd als sociedad patrimonial wanneer:
Meer dan 50% van de activa bestaat uit bezittingen die niet aan een economische activiteit zijn toegewezen.
Concreet:
- Een SL die enkel vastgoed bezit om in te wonen of te verhuren zonder personeel of aanvullende diensten, krijgt vrijwel altijd de stempel sociedad patrimonial.
- Ook een SL die vooral belegt in aandelen of obligaties valt hieronder.
Het gaat dus om de samenstelling van de activa, niet om de omzet.
Wat verandert er fiscaal als uw SL patrimoniaal is?
- Vennootschapsbelasting
Het standaardtarief van 25% blijft gelden.
U verliest wél toegang tot bepaalde gunstmaatregelen en verlaagde tarieven die enkel voor actieve bedrijven gelden.
- Kosten en afschrijvingen
U mag onderhoud, rente en afschrijvingen aftrekken.
Maar: bij verkoop kan dit juist tegenwerken. Door afschrijvingen daalt de boekwaarde, waardoor de meerwaarde (en dus de belasting) hoger uitvalt.
- Dubbele belasting bij winstuitkering
Eerst betaalt de vennootschap 25% belasting.
Haalt u de winst daarna naar privé, dan volgt nog eens 19–26% dividendbelasting (afhankelijk van uw fiscale residentie en verdragen).
- Geen vrijstelling bij verkoop van de hoofdwoning
De vrijstelling die particulieren soms genieten bij verkoop van hun hoofdverblijf geldt niet voor een SL/SP.
- Strengere controle door de fiscus
De Spaanse belastingdienst controleert extra scherp op privégebruik, leningen aan aandeelhouders en andere grijze zones. Bij fouten of misbruik volgen snel boetes en naheffingen.
Wat zijn de voordelen van een vastgoed-SL?
Ondanks deze beperkingen zijn er enkele voordelen:
- Beperkte aansprakelijkheid: uw privévermogen is afgeschermd.
- Structuur en overzicht: handig bij meerdere panden of projecten.
- Successieplanning: aandelen in een SL overdragen kan eenvoudiger zijn dan vastgoed rechtstreeks schenken of verkopen.
Waarom is een SL meestal geen goed idee voor een tweede verblijf?
Voor de meeste tweede-verblijfkopers, die meestal één woning of hooguit twee aankopen, zijn de nadelen groter dan de voordelen.
- U betaalt vaak méér belastingen door dubbele heffing.
- U verliest vrijstellingen die u als particulier wél zou hebben.
- U krijgt te maken met strengere controles en meer administratie.
Met andere woorden: wie een appartement of villa koopt als tweede verblijf of om af en toe te verhuren, is doorgaans beter af met privé-aankoop.
Wanneer kan een sociedad patrimonial toch interessant zijn?
Voor veel Nederlandse en Belgische ondernemers klinkt een vennootschap als de logische keuze.
In eigen land is het namelijk vrij gebruikelijk om een BV op te richten om vastgoed in onder te brengen. Daarmee kan men kosten aftrekken, risico’s beperken en soms belasting optimaliseren.
In Spanje werkt dat anders. De fiscus kijkt kritisch naar vennootschappen die enkel vastgoed aanhouden en bestempelt deze vaak als sociedad patrimonial. Toch kan een vastgoed-SL in bepaalde situaties wel degelijk zinvol zijn:
- Investeerders met meerdere panden die vooral verhuren en hun privévermogen juridisch willen beschermen.
- Ondernemers die gewend zijn om via vennootschappen te structureren, en bereid zijn de extra fiscale lasten en administratie te aanvaarden in ruil voor overzicht en scheiding van vermogen.
- Eigenaars die erf- of successieplanning willen optimaliseren door aandelen over te dragen in plaats van vastgoed zelf.
Dit blijft echter een niche. Voor de doorsnee tweede-verblijfkoper wegen de nadelen doorgaans zwaarder door.
Conclusie
Voor de meeste tweede-verblijfkopers in Spanje is een SL géén fiscaal voordeel, maar eerder een valkuil.
Koopt u een woning om er zelf van te genieten of om af en toe te verhuren? Dan is privé-aankoop doorgaans eenvoudiger, voordeliger en veiliger.
Alleen wie een echte vastgoedportefeuille uitbouwt of specifieke successieplanning wenst, kan baat hebben bij een sociedad patrimonial.
Ons advies: laat u altijd individueel begeleiden door een gespecialiseerd fiscaal jurist of gestor voordat u beslist een SL op te richten.