Neue Regeln für Ferienvermietung auf Teneriffa: Was ändert sich konkret?

Ferienvermietung wird anders behandelt als dauerhafte Wohnnutzung

Ein zentrales Grundprinzip der neuen Gesetzgebung ist die Unterscheidung zwischen Wohnen und touristischer Vermietung. Wird eine Immobilie als Ferienunterkunft genutzt, gilt dies rechtlich nicht mehr als gewöhnliches Wohnen, sondern als wirtschaftliche Tätigkeit.

Das bedeutet, dass:

• die Ferienvermietung anderen Regeln unterliegen kann als die dauerhafte Wohnnutzung;
• Behörden diese Tätigkeit im Interesse der Wohnraumverfügbarkeit und der Lebensqualität steuern oder einschränken dürfen;
• die Ferienvermietung in bestimmten Zonen eingeschränkt oder ausgeschlossen werden kann.

Das Eigentumsrecht bleibt selbstverständlich bestehen, jedoch kann die Nutzung einer Immobilie zur touristischen Vermietung mit zusätzlichen Auflagen verbunden werden, wenn dies notwendig ist, um ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Wohnen und Tourismus zu gewährleisten.

Lokale Steuerung: mehr Befugnisse für Gemeinden und Cabildos

Das Gesetz legt großen Wert auf lokale Entscheidungsprozesse. Gemeinden und Inselverwaltungen (Cabildos) erhalten weitreichende Befugnisse, um:

• Zonen festzulegen, in denen Ferienvermietung nicht (mehr) zulässig ist;
• Gebiete zu bestimmen, in denen keine neuen Ferienunterkünfte hinzukommen dürfen (Nullwachstum);
• die Ferienvermietung in sogenannten angespannten Wohnungsmärkten zeitweise oder dauerhaft auszusetzen.

Diese Maßnahmen können auch in Wohngebieten gelten und beschränken sich nicht ausschließlich auf klassische Tourismuszonen.

Nicht jede Immobilie kommt weiterhin infrage (mit konkreten Zahlen)

Das Gesetz führt klare Eignungs- und Qualitätskriterien für Immobilien ein, die als Ferienunterkunft genutzt werden.

Mindestfläche

Eine Ferienwohnung muss grundsätzlich über mindestens 35 m² Nutzfläche verfügen.

Ausnahme für kleinere Immobilien

Immobilien ab 25 m² (der Mindeststandard für Bewohnbarkeit) können nur dann zugelassen werden, wenn sie mindestens eine zusätzliche Qualifikation aufweisen, wie zum Beispiel:

• einen privaten Stellplatz auf demselben Grundstück;
• einen privaten oder gemeinschaftlichen Pool;
• Sportinfrastruktur (Fitnessraum, Tennis, Padel, …);
• Wellness- oder Gesundheitseinrichtungen;
• private Außenfläche:
  • städtisches Gebiet: mindestens 9 m² pro Schlafplatz;
  • ländliches Gebiet: mindestens 100 m² pro Schlafplatz;
• eine Ladestation für Elektrofahrzeuge.

Ohne mindestens eines dieser Elemente ist eine touristische Vermietung nicht zulässig.

Kapazität und Badezimmer

Die Gesetzgebung verknüpft die Ausstattung direkt mit der Anzahl der Gäste:

• mehr als 4 Personen → mindestens 2 voll ausgestattete Badezimmer;
• mehr als 8 Personen → mindestens 3 voll ausgestattete Badezimmer.

Weitere Qualitätsanforderungen

Darüber hinaus muss jede Ferienimmobilie jederzeit den geltenden Vorschriften in Bezug auf folgende Aspekte entsprechen:

• Sicherheit und Brandschutz;
• Barrierefreiheit;
• Lärmschutz;
• Umwelt und Nachhaltigkeit.

Diese Anforderungen werden anhand der geltenden bau-, planungs- und tourismusrechtlichen Vorschriften geprüft.

Registrierung bleibt erforderlich, ist jedoch keine Garantie

Wer eine Immobilie als Ferienunterkunft vermieten möchte, muss dies weiterhin offiziell über eine Eigenverantwortliche Erklärung (declaración responsable) anzeigen. Mit dieser Erklärung bestätigt der Eigentümer, dass die Immobilie alle gesetzlichen Voraussetzungen für die touristische Vermietung erfüllt.

Diese Registrierung:

• ermöglicht den Start der Vermietungstätigkeit;
• unterliegt keiner vorherigen behördlichen Genehmigung;
• kann nachträglich kontrolliert werden.

Das bedeutet konkret, dass:

• die gemachten Angaben korrekt und vollständig sein müssen;
• Behörden gezielter und regelmäßiger Kontrollen durchführen können;
• die Registrierung kein dauerhaftes Recht auf Vermietung begründet.

Stellt sich bei einer Kontrolle heraus, dass die Immobilie die Voraussetzungen nicht (mehr) erfüllt oder die Erklärung fehlerhaft oder unvollständig war, kann die Ferienvermietung umgehend untersagt werden, gegebenenfalls verbunden mit verwaltungsrechtlichen Sanktionen.

Übergangsregelung für bestehende Eigentümer

Das Gesetz sieht eine Übergangsregelung für Eigentümer vor, die ihre Immobilie bereits vor Inkrafttreten der neuen Regelung rechtmäßig als Ferienunterkunft genutzt haben. Ziel ist es, abrupte Beendigungen zu vermeiden, ohne jedoch eine unbegrenzte Garantie zu bieten.

Für wen gilt diese Regelung?

Die Übergangsregelung gilt für Immobilien, die:

• vor Inkrafttreten des Gesetzes rechtmäßig als Ferienunterkunft genutzt wurden;
• ordnungsgemäß registriert waren;
• und tatsächlich sowie ununterbrochen betrieben wurden.

Immobilien, die zwar registriert waren, jedoch über einen längeren Zeitraum nicht aktiv vermietet wurden, können von dieser Regelung ausgeschlossen werden.

Spezielle zusätzliche Regelung

Für Immobilien, die bereits vor dem 1. Januar 2024 unter einer gültigen Erklärung registriert waren, sieht das Gesetz eine weitergehende Möglichkeit vor, bei der die Wirkungen dieser Erklärung unter strengen Voraussetzungen auf bis zu zwanzig Jahre verlängert werden können, gegen eine Kompensation (unter anderem durch langfristige Vermietung von Neubauwohnungen).

Was bedeutet das konkret?

Eigentümer, die unter die Übergangsregelung fallen, können ihre touristische Tätigkeit grundsätzlich fortsetzen, ohne dass die neuen Vorschriften automatisch rückwirkend angewendet werden. Das Gesetz spricht hierbei nicht von einem erworbenen Recht, sondern vom Fortbestand einer bestehenden Situation, sofern:

• die Immobilie weiterhin alle Qualitäts-, Sicherheits- und Nutzungsvoraussetzungen erfüllt;
• und keine Unvereinbarkeit mit neuen lokalen Bau- oder Raumordnungsplänen besteht.

Keine absolute Garantie

Die Übergangsregelung:

• gilt nicht automatisch und nicht unbegrenzt;
• bietet keinen Schutz vor zukünftigen städtebaulichen oder planungsrechtlichen Entscheidungen;
• unterliegt weiterhin Kontrollen und Durchsetzung.

Sie verhindert eine sofortige Untersagung, schließt jedoch nicht aus, dass die Ferienvermietung langfristig durch lokale Vorschriften eingeschränkt oder untersagt werden kann.

Kein Grund zur unnötigen Beunruhigung

Es ist wichtig zu betonen, dass diese neue Regelung nicht darauf abzielt, korrekt handelnde Eigentümer zu benachteiligen. Das Gesetz erkennt an, dass die Ferienvermietung auf Teneriffa seit Jahren eine etablierte Realität ist und dass Eigentümer, die ihre Immobilie rechtmäßig, transparent und regelkonform nutzen, nicht willkürlich ausgeschlossen werden sollen.

Wer derzeit:

• ordnungsgemäß registriert ist;
• die geltenden Qualitäts- und Sicherheitsanforderungen erfüllt;
• und seine Ferienimmobilie sorgfältig bewirtschaftet,

wird in der Praxis keine unmittelbaren Probleme infolge der neuen Regelung erfahren.

Der Schwerpunkt liegt vor allem auf der Steuerung zukünftiger Entwicklungen und der Begrenzung unkontrollierten Wachstums. Bestehende, korrekt betriebene Ferienunterkünfte bleiben grundsätzlich möglich, unterliegen jedoch weiterhin lokalen Vorschriften, Kontrollen und möglichen zukünftigen planungsrechtlichen Entscheidungen.

Was bedeutet das für Käufer und Investoren?

Für neue Erwerbe ändert sich der Rahmen grundlegend:

• Ferienvermietung ist nicht mehr selbstverständlich;
• lokale Planungen und Zonierungen sind ausschlaggebend;
• zukünftige Einschränkungen bleiben möglich.

Wer mit dem Ziel der touristischen Vermietung investiert, sollte sich im Vorfeld rechtlich und städtebaulich beraten lassen. Rentabilität und Regulierung sind heute enger miteinander verbunden denn je.

Fazit

Die neue Gesetzgebung macht deutlich, dass Ferienvermietung auf Teneriffa weiterhin möglich ist, jedoch innerhalb klar definierter Grenzen. Der Fokus verlagert sich von unbegrenztem Wachstum hin zu einem ausgewogenen Verhältnis zwischen Tourismus, Wohnen und Lebensqualität.

Für Eigentümer und Käufer bedeutet dies vor allem Klarheit, Verantwortung und die Bedeutung einer fundierten Begleitung.

Quelle

Dieser Beitrag basiert auf der offiziellen Gesetzgebung, veröffentlicht im Boletín Oficial del Estado, Referenz BOE-A-2025-26358 – Ley de ordenación del uso turístico de viviendas en Canarias (23. Dezember 2025).