Spanische SL oder privater Kauf: Einblicke für Käufer von Zweitwohnungen

Was ist eine Sociedad Limitada (SL)?

Eine Sociedad Limitada (SL) ist das spanische Pendant zur GmbH (BV/SRL).

• Die Gesellschafter haften nur in Höhe ihrer Einlage.
• Es ist die am häufigsten genutzte Gesellschaftsform für kleine und mittlere Unternehmen.
• Gewinne unterliegen der Körperschaftsteuer (25%).

Für Unternehmer wirkt dies vertraut und sicher. Deshalb ziehen auch ausländische Käufer in Betracht, ihre spanische Immobilie über eine SL zu erwerben.

Wann wird eine SL zu einer sociedad patrimonial?

Nach dem Ley del Impuesto sobre Sociedades (LIS, Art. 5) wird eine Gesellschaft als sociedad patrimonial eingestuft, wenn:

Mehr als 50 % ihres Vermögens aus Gütern besteht, die keiner wirtschaftlichen Tätigkeit zugeordnet sind.

Konkret bedeutet das:

• Eine SL, die nur Immobilien besitzt, um darin zu wohnen oder sie zu vermieten, ohne Personal oder zusätzliche Dienstleistungen, wird fast immer als sociedad patrimonial eingestuft.
• Eine SL, die hauptsächlich in Aktien oder Anleihen investiert, fällt ebenfalls darunter.

Entscheidend ist also die Zusammensetzung des Vermögens, nicht der Umsatz.

Welche steuerlichen Folgen hat es, wenn Ihre SL patrimonial ist?

1. Körperschaftsteuer
   Der Standardsatz von 25 % gilt weiterhin.
   Allerdings haben patrimoniale Gesellschaften keinen Zugang zu bestimmten Vergünstigungen und ermäßigten Steuersätzen, die nur für aktive Unternehmen vorgesehen sind.
2. Aufwendungen und Abschreibungen
   Sie können Instandhaltung, Zinsen und Abschreibungen absetzen.
   Aber: Beim Verkauf kann sich das nachteilig auswirken. Durch Abschreibungen sinkt der Buchwert, was den steuerpflichtigen Gewinn erhöht.
3. Doppelbesteuerung bei Gewinnausschüttung
   Zunächst zahlt die Gesellschaft 25 % Körperschaftsteuer.
   Werden Gewinne an die Gesellschafter ausgeschüttet, fällt zusätzlich eine Dividendensteuer von 19–26 % an (abhängig von Ihrem steuerlichen Wohnsitz und Doppelbesteuerungsabkommen).
4. Keine Befreiung beim Verkauf des Hauptwohnsitzes
   Die Befreiung, die Privatpersonen beim Verkauf ihres Hauptwohnsitzes zusteht, gilt nicht für eine SL/SP.
5. Strengere Kontrolle durch die Steuerbehörden
   Die spanische Steuerverwaltung überwacht die private Nutzung von Gesellschaftsimmobilien, Gesellschafterdarlehen und andere „Grauzonen“ sehr genau. Fehler oder Missbrauch können schnell zu Nachzahlungen und Strafen führen.

Welche Vorteile hat eine Immobilien-SL?

Trotz dieser Einschränkungen gibt es einige Vorteile:

• Begrenzte Haftung: Ihr Privatvermögen ist geschützt.
• Struktur und Übersicht: praktisch, wenn Sie mehrere Immobilien oder Projekte besitzen.
• Nachfolgeplanung: Die Übertragung von Anteilen einer SL kann einfacher sein als die direkte Übertragung einer Immobilie.

Warum ist eine SL in der Regel keine gute Idee für eine Zweitwohnung?

Für die meisten Käufer von Zweitwohnungen – die in der Regel ein oder zwei Immobilien erwerben – überwiegen die Nachteile die Vorteile.

• Sie zahlen oft mehr Steuern aufgrund der Doppelbesteuerung.
• Sie verlieren Steuerbefreiungen, die Sie als Privatperson hätten.
• Sie müssen mit strengeren Kontrollen und mehr Verwaltungsaufwand rechnen.

Mit anderen Worten: Wenn Sie eine Wohnung oder Villa als Zweitwohnsitz oder zur gelegentlichen Vermietung kaufen, ist der private Erwerb in der Regel die bessere Option.

Wann kann eine sociedad patrimonial dennoch sinnvoll sein?

Für viele niederländische und belgische Unternehmer erscheint eine Gesellschaftsstruktur als logische Wahl.
In ihren Heimatländern ist es üblich, eine BV/SRL zu gründen, um Immobilien zu halten. Dies ermöglicht den Abzug von Kosten, die Begrenzung von Risiken und in manchen Fällen steuerliche Optimierung.

In Spanien hingegen gehen die Steuerbehörden strenger mit Gesellschaften um, die ausschließlich Immobilien halten, und stufen diese oft als sociedad patrimonial ein. Dennoch kann eine Immobilien-SL in bestimmten Situationen sinnvoll sein:

• Investoren mit mehreren Mietobjekten, die ihr Privatvermögen schützen wollen.
• Unternehmer, die es gewohnt sind, über Gesellschaften zu strukturieren und die bereit sind, die zusätzlichen steuerlichen und administrativen Belastungen in Kauf zu nehmen, um eine klare Trennung von Vermögen zu erreichen.
• Eigentümer mit Fokus auf Erb- oder Nachfolgeplanung, die es bevorzugen, Anteile zu übertragen statt Immobilien direkt.

Dies bleibt jedoch die Ausnahme. Für den typischen Käufer einer Zweitwohnung überwiegen in der Regel die Nachteile.

Fazit

Für die meisten Käufer von Zweitwohnungen in Spanien ist eine SL kein steuerlicher Vorteil, sondern eher eine Falle.

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, um sie selbst zu nutzen oder gelegentlich zu vermieten, ist der private Erwerb in der Regel einfacher, günstiger und sicherer.

Nur wer ein größeres Immobilienportfolio aufbaut oder eine spezifische Nachfolgeplanung verfolgt, kann von einer sociedad patrimonial profitieren.

Unser Rat: Lassen Sie sich immer individuell von einem spezialisierten Steueranwalt oder gestor beraten, bevor Sie sich für die Gründung einer SL entscheiden.