Cada vez más empresas europeas e internacionales (BV, GmbH, Ltd, LLC…) compran inmuebles en España para destinarlos al alquiler, como inversión o para su propia explotación. Pero, ¿es realmente posible? ¿Y cuáles son las obligaciones fiscales y administrativas?
La respuesta corta es sí. Una sociedad extranjera puede comprar y alquilar inmuebles en España sin problema. La nacionalidad de la empresa no es determinante; lo importante es estructurar correctamente la operación y cumplir con la normativa española.
En NB-ESTATES acompañamos a inversores internacionales a diario en este tipo de operaciones. En este artículo le explicamos los puntos clave paso a paso.
Tres posibles estructuras: ¿cuál se adapta mejor a usted?
En la práctica, existen tres opciones principales.
La primera posibilidad es la compra directa sin establecimiento permanente. La sociedad extranjera adquiere el inmueble a su nombre y lo alquila sin disponer de oficina ni personal propio en España. Esto suele ser adecuado para el alquiler pasivo de uno o varios inmuebles.
La segunda opción es una sucursal (sucursal) en España. Esta sucursal se inscribe en el Registro Mercantil español y resulta interesante cuando se gestionan varios inmuebles de forma activa y profesional.
La tercera posibilidad es una sociedad filial española, normalmente una S.L. (Sociedad Limitada). Es la opción más habitual en inversiones de mayor tamaño. Se trata de una sociedad española con responsabilidad limitada y contabilidad propia, lo que aporta mayor claridad y seguridad jurídica.
La estructura más adecuada dependerá del número de inmuebles, del volumen de la inversión y del grado de gestión que desee asumir. En NB-ESTATES estaremos encantados de ayudarle a tomar la decisión correcta.
Pasos prácticos: ¿qué necesita?
Para que una sociedad extranjera pueda adquirir un inmueble en España, son necesarios varios trámites administrativos.
Se requiere la documentación correspondiente, como la escritura de constitución, los estatutos sociales y la identificación de los administradores. Estos documentos deben estar apostillados y traducidos al español por un traductor jurado.
Además, la sociedad debe solicitar un número de identificación fiscal español (NIF). La persona que firme en nombre de la sociedad normalmente necesitará un NIE (Número de Identificación de Extranjero).
Para sociedades fuera de la UE/EEE, suele ser necesario designar un representante fiscal. En la práctica, también se recomienda para muchas sociedades europeas.
Por último, en la práctica es necesario disponer de una cuenta bancaria española para el pago de impuestos, IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) y gastos de comunidad. Los bancos aplican controles estrictos en materia de prevención de blanqueo de capitales.
Impuestos en la compra
En la compra de un inmueble en España se aplican distintos impuestos en función del tipo de propiedad.
| Tipo de inmueble |
Impuesto |
Tipo |
| Obra nueva |
IVA + AJD (Actos Jurídicos Documentados) |
10% + ±0,5% – 1,5% |
| Vivienda de segunda mano |
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP – Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales) |
±6% – 10% (según la región) |
Además, hay que tener en cuenta los gastos de notaría, registro y posibles honorarios de asesoramiento.
Alquiler a través de una sociedad extranjera
Los ingresos por alquiler de una sociedad extranjera tributan en España a través del Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR – Impuesto sobre la Renta de no Residentes).
| Situación |
Tipo impositivo |
Gastos deducibles |
| Sociedad de la UE/EEE |
19% |
Sí |
| Sociedad fuera de la UE/EEE |
24% |
No |
Es importante tener en cuenta el riesgo de establecimiento permanente. Si dispone de personal propio o de una oficina en España y desarrolla una actividad económica organizada, puede considerarse que existe un establecimiento permanente. En ese caso, los beneficios tributan al tipo general del impuesto sobre sociedades (25%) y conllevan obligaciones administrativas adicionales.
Además, cada año deberá pagarse el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Si el inmueble no está alquilado, normalmente también deberá declararse una renta imputada.
Conclusión
Las sociedades extranjeras pueden comprar y alquilar inmuebles en España sin problema. No obstante, el éxito de la inversión depende en gran medida de la estructura elegida, de una correcta gestión administrativa y del cumplimiento de todas las obligaciones fiscales.
En NB-ESTATES contamos con amplia experiencia en el acompañamiento de inversores internacionales. Colaboramos con notarios, asesores fiscales y abogados especializados en España para garantizarle un proceso seguro y sin preocupaciones.
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Si está considerando comprar un inmueble en España mediante una sociedad, es fundamental contar con la estructura adecuada y un asesoramiento profesional.
En NB-ESTATES acompañamos a inversores internacionales en todo el proceso: desde la elección de la estructura hasta la coordinación con notarios, asesores fiscales y abogados en España.
Nuestra filosofía se basa en relaciones a largo plazo y en inversiones bien estructuradas.
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