Las Islas Canarias han alcanzado un hito en su política de vivienda y turismo. El 12 de noviembre de 2025, el Parlamento regional aprobó la Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas, la primera normativa que regula de manera integral el alquiler de viviendas vacacionales. Sustituye al antiguo Decreto 113/2015, que durante años ofreció poca claridad en un sector en rápido crecimiento.
Según Miguel Ángel Rodríguez, director general de Ordenación, Formación y Promoción Turística, la visión central de la nueva ley es clara:
La consejera de Turismo y Empleo, Jéssica de León, destacó además que la norma inaugura una nueva etapa de planificación y gestión urbanística, en la que el derecho a la vivienda de los 2,2 millones de residentes debe equilibrarse con una actividad económica importante para las islas, pero que debe desarrollarse con orden y equilibrio.
Por qué se aprobó esta ley
El aumento del número de viviendas vacacionales generó en los últimos años tensiones entre el valor económico del turismo y la disponibilidad de viviendas asequibles para la población local. Especialmente en las zonas turísticas, la presión sobre el mercado residencial creció notablemente. Al mismo tiempo, los ayuntamientos carecían de herramientas suficientes para mantener un equilibrio adecuado.
La nueva ley pretende restablecer ese equilibrio. Proporciona reglas claras y otorga a las administraciones locales la capacidad de aplicar políticas adaptadas a las necesidades de cada municipio. Su objetivo no es desincentivar el alquiler vacacional, sino aportar claridad, transparencia y equilibrio.
Los cambios más importantes
1. Los ayuntamientos deciden dónde se permiten viviendas vacacionales
Los ayuntamientos pasan a tener plena competencia para determinar:
- dónde se permite el uso turístico de viviendas
- cuántas viviendas vacacionales pueden existir por zona o núcleo
- bajo qué condiciones se puede desarrollar la actividad
Esto les permite adaptarse a la demanda residencial, la capacidad urbanística y la convivencia vecinal.
2. Moratoria de cinco años para nuevas viviendas vacacionales
Hasta que los ayuntamientos aprueben su nuevo planeamiento, se establece una pausa de cinco años en la que no se podrán autorizar nuevas viviendas vacacionales. Esta moratoria ofrece a los municipios el tiempo necesario para actualizar su normativa.
Matiz importante: una vez que un ayuntamiento apruebe su nuevo plan e identifique las zonas donde se permite el uso vacacional, podrá volver a aceptar solicitudes, incluso antes de que finalicen los cinco años.
Los municipios que finalicen antes su planificación podrán, por tanto, permitir nuevos proyectos antes que otros.
3. Los propietarios que ya estaban registrados pueden seguir operando
La ley distingue claramente entre propietarios ya registrados y nuevas solicitudes.
Quienes ya cumplían con el antiguo decreto pueden seguir alquilando sin cambios. La administración sí exige que continúen registrando su actividad correctamente, manteniendo la documentación al día y cumpliendo con las nuevas normas municipales a medida que se publiquen.
En resumen:
- mantén tu actividad registrada
- conserva la documentación actualizada
- sigue las nuevas reglas municipales cuando se publiquen
4. Límite del 90 por ciento uso residencial y 10 por ciento turístico
La ley establece que los municipios deben garantizar que:
- al menos el 90 por ciento del parque de viviendas sea de uso residencial
- como máximo el 10 por ciento pueda destinarse a uso turístico
Los ayuntamientos disponen de seis meses para crear un plan de inspección que asegure su cumplimiento.
5. Quién posee actualmente las viviendas vacacionales
Según cifras oficiales:
- el 44,6 por ciento de las viviendas vacacionales pertenece a propietarios residentes
- el 55,3 por ciento de las viviendas y el 55,5 por ciento de las plazas turísticas están gestionadas por propietarios o entidades extranjeras
Estos datos explican por qué la nueva ley busca un mercado más equilibrado y sostenible.
6. Las nuevas viviendas no podrán destinarse al uso turístico hasta pasados diez años
Las viviendas de nueva construcción deberán mantener primero su función residencial. Solo podrá destinarse al uso turístico una vez transcurridos diez años desde su construcción. Esta medida evita la especulación y protege la disponibilidad de vivienda para residentes.
7. Las viviendas de protección oficial (VPO) quedan excluidas del uso turístico
Las VPO están destinadas a garantizar el acceso a la vivienda a precios asequibles, por lo que queda prohibido destinarlas al alquiler vacacional.
8. Prohibición de edificios dedicados íntegramente al uso vacacional
La ley prohíbe los edificios donde todas las viviendas se destinan al uso turístico y que suelen estar en manos de un único inversor (los llamados "pseudohoteles"). Funcionan como hoteles sin serlo, y eliminan viviendas del mercado residencial.
La medida se dirige principalmente a grandes inversores, no a propietarios individuales.
9. Más inspección y apoyo municipal
Los ayuntamientos deberán elaborar un plan de inspección en seis meses para:
- combatir el alquiler ilegal
- evitar problemas de convivencia
- proteger a quienes operan de forma correcta
La comunidad autónoma ofrecerá, si es necesario, una ordenanza modelo para facilitar la implementación.
Qué significa esto para propietarios e inversores
Para los propietarios ya registrados, prácticamente nada cambia: pueden seguir alquilando como hasta ahora.
Para nuevos proyectos, habrá que esperar a que cada ayuntamiento publique su nuevo plan.
Para los inversores, la ubicación será más determinante que nunca. El alquiler vacacional seguirá siendo posible, pero solo en las zonas donde los municipios lo permitan expresamente.
Conclusión
La nueva ley de viviendas vacacionales en las Islas Canarias crea un marco claro, sostenible y adaptado a la realidad de cada municipio. Protege el mercado residencial, refuerza el papel de los ayuntamientos y busca un equilibrio duradero entre turismo y calidad de vida.
Los propietarios que ya cumplían con la normativa pueden seguir operando, mientras que los nuevos proyectos dependerán del desarrollo del planeamiento municipal. Con medidas como el límite del 10 por ciento, la regla de los diez años, la protección de las VPO y la prohibición de edificios enteros de uso turístico, la normativa apuesta por un modelo más responsable y equilibrado.
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