Les îles Canaries ont franchi une étape importante dans leur politique du logement et du tourisme. Le 12 novembre 2025, le Parlement régional a approuvé la Loi sur l’Organisation Durable de l’Usage Touristique des Logements, première réglementation complète encadrant les locations touristiques sur l’archipel. Elle remplace l’ancien Décret 113/2015, qui offrait depuis des années trop peu de clarté dans un secteur en pleine croissance.
Selon Miguel Ángel Rodríguez, directeur général de l’Ordonnancement, de la Formation et de la Promotion Touristique, la vision centrale de la nouvelle loi est la suivante :
La conseillère au Tourisme et à l’Emploi, Jéssica de León, a également souligné que la loi ouvre une nouvelle phase de planification et de gestion urbanistiques, où le droit au logement des 2,2 millions d’habitants doit être concilié avec une activité économique importante pour la région, mais qui doit être développée avec ordre et équilibre.
Pourquoi cette loi a été adoptée
La croissance rapide du nombre de logements touristiques ces dernières années a créé des tensions entre les avantages économiques du tourisme et la disponibilité de logements abordables pour la population locale. Dans de nombreuses zones touristiques, la pression sur le marché résidentiel a considérablement augmenté. Dans le même temps, les municipalités ne disposaient pas d’outils suffisants pour maintenir un équilibre durable.
La nouvelle loi vise à rétablir cet équilibre. Elle établit des règles claires et donne enfin aux municipalités les moyens de mettre en place une politique adaptée à leur réalité locale. L’objectif n’est pas de décourager la location touristique, mais d’assurer clarté, transparence et équilibre.
Les principaux changements
1. Les municipalités décident désormais où les locations touristiques sont autorisées
Les municipalités ont désormais pleine compétence pour déterminer :
- où les logements touristiques sont permis
- combien de logements peuvent être autorisés dans chaque zone
- dans quelles conditions l’activité peut être exercée
Cela leur permet d’adapter leur politique aux besoins en logement, à la capacité du territoire, aux infrastructures et aux spécificités locales.
2. Moratoire de cinq ans pour les nouveaux logements touristiques
Un moratoire de cinq ans est instauré, durant lequel aucune nouvelle location touristique ne pourra être autorisée, le temps que les municipalités actualisent leur planification urbaine.
Nuance importante : dès qu’une municipalité approuve son nouveau plan et y désigne des zones où l’usage touristique est permis, elle pourra de nouveau accepter des demandes, même avant la fin des cinq ans.
Les communes qui termineront leur planification plus tôt pourront donc autoriser de nouveaux projets plus rapidement.
3. Les propriétaires déjà enregistrés peuvent continuer à louer
La loi distingue clairement entre les propriétaires déjà enregistrés et les nouvelles demandes.
Les propriétaires qui étaient correctement enregistrés selon l’ancien décret peuvent continuer à louer sans changement. Ils doivent cependant continuer à déclarer leur activité, garder leur documentation à jour et respecter les futures règles municipales.
En résumé :
- déclarez correctement votre activité
- gardez votre documentation à jour
- respectez les nouvelles règles municipales dès leur publication
4. 90 % d’usage résidentiel, 10 % d’usage touristique
La loi impose que :
- au moins 90 % du parc de logements reste dédié à l’habitation
- au maximum 10 % puisse être consacré à l’usage touristique
Les municipalités disposent de six mois pour mettre en place un plan d’inspection assurant le respect de cette règle.
5. Qui possède aujourd’hui les logements touristiques ?
Selon les chiffres officiels :
- 44,6 % des logements touristiques appartiennent à des propriétaires locaux
- 55,3 % des logements et 55,5 % des lits touristiques sont gérés par des propriétaires ou entreprises étrangers
Ces chiffres expliquent en partie pourquoi le gouvernement souhaite un modèle plus équilibré et durable.
6. Les logements neufs ne pourront être touristiques qu’après dix ans
Les logements neufs devront d’abord remplir leur fonction résidentielle. Ils ne pourront être utilisés comme locations touristiques qu’après dix ans. Cette mesure vise à éviter la spéculation et à protéger l’offre résidentielle.
7. Les logements sociaux (VPO) exclus de l’usage touristique
Les logements protégés (VPO) destinés à garantir l’accès au logement pour les ménages locaux ne pourront pas être utilisés à des fins touristiques.
8. Interdiction des immeubles entièrement consacrés au tourisme
La loi interdit les immeubles dans lesquels toutes les unités sont destinées à la location touristique et qui appartiennent souvent à un seul investisseur. Ces « pseudohôtels » fonctionnent comme des hôtels sans en avoir le statut et retirent des quantités importantes de logements du marché résidentiel.
Cette mesure vise principalement les investisseurs à grande échelle, et non les propriétaires individuels.
9. Plus de contrôle et d’accompagnement municipal
Les municipalités devront mettre en place, dans les six mois, un plan d’inspection destiné à :
- lutter contre les locations illégales
- réduire les nuisances dans les quartiers résidentiels
- protéger les propriétaires respectant la loi
La région fournira, si nécessaire, une ordonnance modèle pour aider les communes à appliquer la loi.
Ce que cela signifie pour les propriétaires et investisseurs
Pour les propriétaires déjà enregistrés, peu de choses changent : ils peuvent continuer à louer comme auparavant.
Pour les nouveaux projets, il faudra attendre la publication des nouveaux plans municipaux.
Pour les investisseurs, l’emplacement devient plus important que jamais. La location touristique restera possible, mais uniquement dans les zones spécifiquement autorisées par les municipalités.
Conclusion
La nouvelle loi sur les locations touristiques aux îles Canaries crée un cadre clair, durable et adapté à la réalité locale. Elle protège le marché du logement, renforce le rôle des municipalités et cherche un équilibre durable entre tourisme et qualité de vie.
Les propriétaires enregistrés restent protégés, tandis que les nouveaux projets dépendront des futurs plans municipaux. Avec des mesures telles que la limite de 10 %, la règle des dix ans, la protection des logements sociaux et l’interdiction des immeubles entièrement touristiques, la loi favorise un modèle plus responsable et équilibré.
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