België heeft ervoor gekozen om zijn manier van belasten via een k.i. te exporteren naar het buitenland om zo te vermijden dat het verplicht zou zijn om belasting te heffen op de reële huurinkomsten van die verblijven gelegen in het buitenland.
LEES HET ARTIKEL
KI buitenlands vastgoed
Vanaf dit jaar moeten Belgen met vastgoed in het buitenland daarvan het kadastraal inkomen op hun belastingbrief indienen. Dat bedrag is hen in de afgelopen maanden toegekend. Het is een handige manier gebleken om in ons land te werkelijke huuropbrengsten niet te moeten belasten.
© Getty Images/iStockphoto
Ons land is in het verleden meermaals op de vingers getikt door Europa voor de fiscale discriminatie van tweede verblijven die Belgen in het buitenland aanhouden. Die werden tot dit jaar op een andere manier belast dan tweede verblijven in het binnenland. De belasting voor die laatste bestaat uit het alom bekende kadastraal inkomen - kortweg k.i. - terwijl buitenlandse tweede verblijven belast werden op hun mogelijke verhuurwaarde.
Om die ongelijkheid weg te werken, kende de Belgische fiscus dit jaar al die buitenlandse tweede verblijven een KI toe. In totaal deed het dat voor meer dan 150.000 panden. De eigenaars daarvan moesten daar vorig jaar een aangifte van doen door onder meer het adres, het jaar van aankoop, de aankoopprijs of de actuele verkoopwaarde aan te geven. Op basis daarvan berekende de FOD Financiën de nieuwe k.i.’s die vanaf dit jaar op de belastingaangifte ingevuld moeten worden.
België blijft een buitenbeentje
Er is echter weinig transparantie over de manier waarop die nieuwe k.i.’s tot stand zijn gekomen. Aan de hand van de actuele verkoopwaarde of de waarde en datum waarop iemand een goed heeft gekocht, berekende de FOD Financiën de verkoopwaarde van het pand in 1975. “Daarvoor gebruikte het een coëfficiënt, maar er is geen duidelijkheid hoe die bepaald is en waarom dat de juiste is om terug te rekenen tot die waarde van het basisjaar 1975”, zegt Michel Maus, hoogleraar fiscaal recht aan de VUB.
Het is wel een handige manier gebleken om het probleem van de Europese veroordeling voor belastingdiscriminatie op te lossen, aldus de fiscaal advocaat. “België heeft ervoor gekozen om zijn manier van belasten via een k.i. te exporteren naar het buitenland om zo te vermijden dat het verplicht zou zijn om belasting te heffen op de reële huurinkomsten van die verblijven gelegen in het buitenland”, stelt hij. In de meeste Europese landen worden die wel belast. Ons land is met het k.i. een buitenbeentje.
Dat was meteen de grote opluchting bij die eigenaars, volgens Katelijne D’Hauwers, fiscaal experte en directeur bij Verenigde Eigenaars, de belangenvereniging van vastgoedeigenaars in ons land. “Na de veroordeling door Europa waren wij vooral bevreesd dat ons land om die discriminatie weg te werken een belasting op werkelijke huurinkomsten zou invoeren. Onze Onze opluchting was dan ook groot dat er een k.i. op buitenlandse verblijven kwam. En tot hiertoe zijn al onze leden heel tevreden met het bedrag dat daarop is toegekend”, vertelt zij.
Buitenlands k.i. altijd hoger
Maar het lijkt erop dat met die nieuwe regeling nieuwe ongelijkheden in het leven zijn geroepen. Ten eerste zijn er gevallen waarbij twee identieke buitenlandse verblijven een verschillend k.i. kregen toegekend. “Het lijkt erop dat de FOD Financiën zich daarbij vooral op de aankoopwaarde heeft gericht en veel minder op andere zaken die de waarde van een pand bepalen, zoals de ligging of het verhuurpotentieel”, zegt Carl Vorsselmans, vastgoedmakelaar bij Nieuwbouw in Spanje.
Als voorbeeld geeft hij een appartement dat eerder voor een lagere prijs is aangekocht en dat een lager k.i. heeft dan exact hetzelfde appartement dat op een later tijdstip voor een hogere prijs is aangekocht. “Het doet ook vragen rijzen over herverkoop. Wat als je een buitenlands goed verkoopt aan een hogere prijs, krijgen die nieuwe eigenaars dan een hoger k.i.?”, zegt hij.
Daarnaast zijn er ook verschillen tussen het k.i. van Belgische en buitenlandse panden. “Ik heb meermaals de proef op de som genomen en het k.i. van een Belgisch pand vergeleken met dat van een goed gelegen in het buitenland met dezelfde verkoopwaarde en het k.i. van het buitenlands vastgoed is steevast hoger. Een Frans of Spaans appartement heeft altijd een hoger k.i. dan een gelijkaardig Belgisch appartement”, legt Michel Maus uit.
Eigenaars die niet akkoord zijn met dat nieuwe k.i. mogen daar bezwaar tegen indienen. Daar hebben ze twee maanden na ontvangst van het k.i. de tijd voor. “Ik raad mensen dat zeker aan als ze dat willen. Ze doen er goed aan om dat zo gemotiveerd mogelijk te doen met zoveel mogelijk referentiepunten die aantonen waarom ze er niet mee akkoord zijn”, zegt Carl Vorsselmans.
Na zo’n bezwaar lonkt echter een juridisch vacuüm, waarschuwt Michel Maus. “Als je bezwaar aantekent kom je in een dialoog met de fiscus met de bedoeling tot een akkoord te komen. Als dat niets oplevert, moet er voor de vrederechter een schatter worden aangesteld om de zaak te beslechten, maar dat is allemaal wetgeving die geldt voor geschillen over Belgisch vastgoed. Dat is niet van toepassing voor verblijven in het buitenland. Tot nu toe is daar nog geen nieuw kader voor”, legt hij uit.
Het k.i. voor buitenlandse verblijven dient om de algemene belastingvoet van mensen te berekenen en zal in de meeste gevallen een minieme impact hebben op de totale verschuldigde belastingen. “In de meeste gevallen gaat het over enkele tientallen euro’s per jaar”, zegt Michel Maus.
Er is wel steeds belasting op dat vastgoed verschuldigd in de landen waar die tweede verblijven gelegen zijn. “België heeft met de meeste andere landen een verdrag waardoor dubbele belasting vermeden wordt”, stelt de fiscaal advocaat.
Bron: De Trends - Jef Poortmans, redacteur Trends