Elke vakantiewoning die online wordt verhuurd via een platform met automatische boeking én betaling, moet nu beschikken over een officieel registratienummer. Deze verplichting maakt deel uit van een bredere Europese verordening en heeft als doel de markt voor kortetermijnverhuur transparanter en beter gereguleerd te maken.
In deze blog leest u stap voor stap wat de nieuwe regels precies inhouden, wie zich moet registreren en hoe u het registratienummer aanvraagt. Zo bent u tijdig in orde en kan u zonder zorgen blijven verhuren.
Auteur: Tim (Legal Department NB-Estates)
Wat is er veranderd sinds 1 juli 2025 voor vakantieverhuur in Spanje?
Sinds 1 juli 2025 geldt in Spanje een verplichte registratie voor vakantieverhuur. Wie zijn woning aanbiedt via digitale platforms waarop gasten online kunnen boeken én betalen, moet zich registreren in het nationaal huurregister (Registro Único de Viviendas Turísticas). Deze registratie verloopt via het digitaal portaal van het nationale centrale loket voor kortetermijnverhuur: de Ventanilla Única Digital.
Elke woning die aan de voorwaarden voldoet, krijgt een uniek registratienummer. Dit nummer moet zichtbaar vermeld staan in elke online advertentie, bijvoorbeeld op Airbnb, Booking.com, Vrbo of andere verhuursites. Zonder dit nummer mogen verhuurplatforms uw advertentie niet (meer) publiceren.
Volgens cijfers van het Spaanse ministerie zijn ondertussen al meer dan 100.000 woningen geregistreerd, waarvan alleen al in de populaire regio Valencia meer dan 32.000 (Ministerio de Vivienda, juli 2025). Spanje is hiermee het eerste EU-land dat de Europese richtlijn (2024/1028) omzet in nationale wetgeving.
Voor wie geldt deze nieuwe verplichting?
U moet uw woning registreren als:
- U verhuurt via digitale platforms zoals Airbnb, Booking.com, Vrbo of vergelijkbare websites waar gasten kunnen boeken én betalen;
- Het gaat om toeristische verhuur: dus verblijf van korte duur (meestal minder dan 30 opeenvolgende dagen per gast, maar dit kan per autonome regio verschillend zijn);
- Dit geldt ook voor seizoensverhuur of middellange termijn wanneer u gebruikmaakt van een online platform met automatische boekings- én betalingsfunctie.
Het maakt daarbij niet uit of:
- Het gaat om een hoofdverblijf, tweede verblijf of investeringseigendom;
- U enkel af en toe of het hele jaar door verhuurt;
- Of u verhuurt als particulier of via een onderneming.
Wie wordt uitgesloten van deze nieuwe regel?
Niet alle verhuurders moeten zich registreren. U moet zich niet registreren als:
- U enkel via persoonlijke contacten of offline (bv. familie, kennissen) verhuurt;
- U enkel adverteert via sites zonder boekingsfunctie (bv. Idealista of Fotocasa, al bestaat hierover momenteel nog juridische discussie);
- U een klassiek langetermijnhuurcontract aanbiedt van 12 maanden of meer.
Opgelet: adverteert u op een platform zonder boekingsfunctie, maar schakelt u een externe partij in voor betalingen? Dan valt u mogelijks alsnog onder de verplichting. De interpretatie van sommige situaties is nog in ontwikkeling.
Hoe vraagt u het registratienummer voor vakantieverhuur aan?
Bezoek de website van de Ventanilla Única Digital, beheerd door het Spaanse ministerie van Huisvesting: link naar portaal. Klik daarna bij “Hoe kom ik aan een registratienummer?” verder naar de pagina over Toeristenverhuur.
De aanvraag verloopt volledig digitaal, via het portaal van het Colegio de Registradores of het Spaanse kadaster. Dit zijn de stappen:
- Verzamel de volgende gegevens:
- het exacte adres van uw woning;
- het kadastrale referentienummer;
- een indicatie of u het hele pand of losse kamers verhuurt;
- het maximaal aantal toegestane gasten;
- en een verklaring dat uw woning voldoet aan de verhuurregels van de regio (dit kan je hier nakijken).
- Vraag uw registratienummer aan bij het Colegio de Registradores, via de link naar het digitale loket op bovenstaande webpagina. Log in bij het portaal, vul het online formulier in en laad de gevraagde documenten op.
- U kunt dit zelf doen met een digitaal certificaat;
- of u laat dit doen door een gemachtigde partij (gestor of vertegenwoordiger).
- U krijgt direct een voorlopig registratienummer, dat definitief wordt na controle van uw documenten. Uw woning voldoet nu aan zowel de Spaanse wetgeving als de Europese regels.
Kostprijs van de registratie: €27,05 (excl. btw) per woning.
Wat doen de verhuurplatforms zoals Airbnb en Booking.com?
Ook Airbnb, Booking.com en gelijkaardige platforms zijn verplicht om actief mee te werken. Ze moeten het registratienummer controleren en zichtbaar maken bij elke advertentie. Zonder geldig nummer mogen ze geen listings online zetten. Verder zijn ze verplicht om maandelijkse rapporten in te dienen bij de overheid en binnen 48 uur advertenties te verwijderen als een nummer wordt ingetrokken of ongeldig is.
Waarom voert Spanje deze nieuwe regelgeving in?
In 2024 telde Spanje naar schatting 400.000 toeristische woningen. Maar een groot deel daarvan werd niet officieel geregistreerd of gecontroleerd. De Spaanse overheid wil met deze maatregel meer grip krijgen op de snelgroeiende markt voor vakantieverhuur. Het is bedoeld om:
- de wildgroei aan illegale vakantieverhuur tegen te gaan;
- correcte belastinginning te verzekeren;
- eerlijke concurrentie te bevorderen;
- en de kwaliteit van het toeristisch aanbod te verbeteren.
Waarom is het belangrijk om je woning tijdig te registreren?
Wie na 1 juli 2025 zonder geldig registratienummer blijft adverteren, riskeert:
- verwijdering van online advertenties;
- boetes en sancties;
- of (tijdelijke) schorsing/intrekking van het recht om via platformen te verhuren.
Goed om te weten: deze maatregel is zeker geen reden tot ongerustheid. Integendeel: het is een kans om uw verhuur correct en professioneel op te zetten, met meer zekerheid op lange termijn. Net als bij het NIE-nummer geldt: goed voorbereid is half gewonnen! Lees hier onze blogpost over het NIE-nummer.
Wat betekent dit voor onze klanten?
Bent u eigenaar van een vakantiewoning in Spanje die u (deels) verhuurt via Airbnb of Booking? Dan is het cruciaal om uw woning tijdig te registreren. De aanvraag is relatief eenvoudig, maar vereist correcte documenten en opvolging.
Heeft u bij ons gekocht? Dan begeleiden wij u graag stap voor stap. Zo blijft u helemaal in orde en bent u gerust.
Dit artikel werd samengesteld door het Legal Department van NB-Estates, op basis van de huidige wetgeving in Spanje en de Europese richtlijn 2024/1028.