Heredar una vivienda en España suele generar muchas dudas. ¿Qué debe hacer primero? ¿Necesita un número NIE? ¿Debe declarar la vivienda también en Bélgica? ¿Qué impuestos y obligaciones continúan vigentes? ¿Y qué ocurre si decide vender la vivienda más adelante?
Muchos herederos no saben por dónde empezar. Es comprensible, ya que al heredar un inmueble en España no solo deberá tratar con la administración española, sino que también pueden existir obligaciones fiscales en Bélgica.
En esta guía repasamos paso a paso los principales aspectos que debe tener en cuenta después de heredar una vivienda en España.
Los primeros pasos tras una herencia
Cuando una vivienda en España forma parte de una herencia, primero deben completarse diversos trámites administrativos antes de que la propiedad pueda inscribirse oficialmente a nombre del heredero o herederos.
Una herencia internacional suele requerir algo más de preparación que una herencia exclusivamente belga. Para tramitar una herencia con un inmueble en España, normalmente será necesario presentar varios documentos. Entre ellos se encuentran:
- el certificado de defunción;
- un documento de identidad o pasaporte en vigor;
- el testamento o la declaración de herederos;
- los documentos que acrediten quiénes son los herederos.
Dependiendo del expediente, pueden ser necesarios documentos adicionales. Además, en determinados casos, los documentos oficiales extranjeros deberán ir acompañados de la Apostilla de La Haya y, cuando sea necesario, de una traducción jurada al español.
La documentación requerida puede variar según cada caso. Por ello, es recomendable comprobar previamente qué documentos son necesarios para su situación concreta. Tener toda la documentación preparada a tiempo ayuda a evitar retrasos o problemas durante el proceso.
¿Necesita un número NIE?
Si reside en Bélgica y hereda una vivienda en España, pero todavía no dispone de un número NIE, en la práctica este será normalmente uno de los primeros trámites administrativos que deberá realizar.
El Número de Identificación de Extranjero (NIE) es el número personal de identificación para los extranjeros que realizan trámites administrativos o fiscales en España.
Se utiliza, entre otros, para:
- la tramitación de la herencia;
- la inscripción de la vivienda;
- las obligaciones fiscales;
- diversos procedimientos administrativos.
Si todavía no dispone de un NIE, es recomendable solicitarlo cuanto antes para evitar retrasos innecesarios en la tramitación de la herencia.
Lea también nuestro blog sobre el número NIE en España.
La herencia debe tramitarse correctamente
Antes de que una vivienda pueda inscribirse oficialmente a nombre del heredero o herederos, primero debe quedar claramente establecido quién adquiere qué derechos sobre el inmueble.
En una herencia con un inmueble situado en España, el notario suele desempeñar un papel fundamental. Especialmente cuando existen varios herederos, la adjudicación y el reparto de la vivienda suelen formalizarse mediante una escritura pública de aceptación y adjudicación de herencia.
Existen excepciones en determinadas situaciones sencillas, pero en la práctica la tramitación de una vivienda heredada en España suele seguir este procedimiento.
Solo una vez completados estos trámites podrá registrarse correctamente la propiedad.
Tenga en cuenta el Impuesto sobre Sucesiones en España
Cuando hereda una vivienda en España, puede estar sujeto al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
La cuantía final dependerá, entre otros factores, de:
- la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda;
- el grado de parentesco con el fallecido;
- el valor de la herencia;
- las posibles bonificaciones o reducciones aplicables en la comunidad autónoma correspondiente.
Un aspecto importante es el plazo. La declaración del Impuesto sobre Sucesiones debe presentarse, por regla general, dentro de los seis meses siguientes al fallecimiento. En determinadas circunstancias, puede solicitarse una prórroga dentro del plazo legal.
Además del impuesto español, dependiendo de su situación personal, también puede resultar aplicable el impuesto sobre sucesiones en Bélgica. Los impuestos finalmente exigibles dependerán, entre otros aspectos, del lugar de residencia del fallecido, de la ubicación del inmueble y de las circunstancias concretas de la herencia.
Dado que el cálculo del impuesto puede variar considerablemente de un caso a otro, no profundizamos en este tema en esta guía. No obstante, es importante no pasar por alto este trámite, ya que una declaración presentada fuera de plazo puede dar lugar a intereses o costes adicionales.
Lea también nuestro blog sobre el impuesto de sucesiones en España.
No olvide la plusvalía municipal
Además del Impuesto sobre Sucesiones, también puede entrar en juego la plusvalía municipal. Se trata de un impuesto municipal relacionado con el incremento del valor del suelo sobre el que se encuentra la vivienda y es completamente independiente del Impuesto sobre Sucesiones.
La obligación de pagarlo y la forma en que se calcula dependen de distintos factores, entre ellos el municipio donde se encuentra la vivienda y las circunstancias concretas de la herencia. Dado que la normativa puede variar entre municipios, es recomendable comprobar este aspecto con suficiente antelación.
Inscriba correctamente la vivienda
Una vez tramitada la herencia, la vivienda debe inscribirse oficialmente a nombre del nuevo propietario o propietarios.
Es importante conocer la diferencia entre dos registros españoles.
El Registro de la Propiedad es el registro oficial en el que consta quién es el propietario legal del inmueble y qué derechos o cargas registrales recaen sobre él.
Por otro lado, existe el Catastro, que recoge principalmente información administrativa y catastral sobre el inmueble.
Muchas personas piensan que ambos registros son lo mismo, pero no es así. Especialmente si en el futuro desea vender la vivienda, es importante que la información jurídica y administrativa coincida correctamente.
Revise también el estado de la vivienda
Heredar una vivienda no solo implica adquirir derechos, sino también asumir obligaciones.
Por ello, conviene comprobar cuanto antes si existen:
- una hipoteca u otras cargas registrales sobre la vivienda;
- impuestos municipales pendientes de pago;
- cuotas pendientes de la comunidad de propietarios;
- seguros en vigor;
- contratos activos de agua, electricidad, internet u otros suministros.
También es importante revisar las domiciliaciones bancarias. De este modo evitará que se interrumpan pagos importantes o que aparezcan gastos inesperados más adelante.
Además, este suele ser un buen momento para evaluar el estado general de la vivienda. Especialmente si está pensando en venderla más adelante, una primera revisión técnica y administrativa puede aportar información muy valiosa.
No olvide las obligaciones anuales en España
Incluso después de haber finalizado por completo la tramitación de la herencia, seguirán existiendo diversas obligaciones por el hecho de ser propietario de un inmueble en España.
Dependiendo de la vivienda y de su situación personal, entre ellas pueden encontrarse:
- el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI);
- la tasa municipal de recogida de residuos;
- las cuotas de la comunidad de propietarios;
- las obligaciones fiscales de los no residentes (Modelo 210).
Este último aspecto suele pasarse por alto. Incluso si reside en Bélgica y utiliza la vivienda únicamente para uso propio, sin alquilarla, pueden existir determinadas obligaciones fiscales anuales en España.
Lea también nuestro blog sobre el Modelo 210 para no residentes.
Si posteriormente decide alquilar la vivienda, se aplicarán otras normas fiscales y obligaciones administrativas. Por ello, es recomendable comprobar siempre qué normativa resulta aplicable a su situación.
¿Debe declarar también la vivienda heredada en Bélgica?
Sí. Si es residente fiscal en Bélgica y pasa a ser propietario de una vivienda en España, también deberá comunicar esta vivienda a la administración fiscal belga. Este trámite no se realiza automáticamente por el hecho de haber tramitado la herencia en España.
Cuando un residente belga adquiere un inmueble en el extranjero, debe informar al Servicio Público Federal de Finanzas (FOD Financiën) para que se pueda asignar un valor catastral belga al inmueble.
Actualmente, este trámite suele realizarse a través de MyMinfin. Para ello, se solicitan distintos datos sobre la vivienda y sobre la forma en que se ha adquirido. A partir de esta información, la administración belga asigna un rendimiento catastral belga.
Cuando existen varios herederos, cada contribuyente belga deberá declarar correctamente la parte de la propiedad que le corresponda.
¿Qué significa esto para su declaración del impuesto sobre la renta en Bélgica?
La vivienda también deberá incluirse correctamente en su declaración anual del impuesto sobre la renta. Afortunadamente, esto no significa automáticamente que vaya a tributar dos veces por el mismo inmueble, ya que Bélgica y España han firmado un convenio para evitar la doble imposición.
No obstante, sigue siendo importante declarar correctamente la vivienda. La administración tributaria belga utiliza para ello el rendimiento catastral belga asignado al inmueble. En términos sencillos, esto significa que Bélgica no grava necesariamente la vivienda española de la misma manera que España, pero sí puede tenerla en cuenta, dependiendo de su situación, para determinar el tipo impositivo aplicable a otros ingresos.
También influye el momento en que pasa a ser propietario. Si hereda la vivienda durante el año natural, la declaración belga tendrá en cuenta el período durante el cual fue efectivamente propietario.
Si tiene dudas sobre cómo reflejar correctamente la vivienda en su declaración fiscal, es aconsejable consultar con un asesor fiscal o contable especializado en patrimonio inmobiliario internacional.
¿Qué ocurre si hay varios herederos?
Es habitual que una vivienda en España no sea heredada por una sola persona, sino por varios miembros de la familia.
Por ejemplo:
- dos hijos que heredan cada uno el 50% de la vivienda;
- varios hermanos o hermanas;
- el cónyuge supérstite junto con los hijos.
En estos casos, es importante que quede claramente establecido qué porcentaje de propiedad corresponde a cada heredero.
Asimismo, las obligaciones administrativas y fiscales deberán gestionarse correctamente. Cada heredero deberá declarar su participación cuando así lo exija la normativa aplicable.
Más allá de los aspectos administrativos, también conviene llegar a acuerdos prácticos. ¿Se conservará la vivienda como segunda residencia? ¿Se destinará al alquiler? ¿O uno o varios herederos desean venderla?
Cuanto antes se tomen acuerdos claros, menor será el riesgo de conflictos o retrasos en el futuro.
¿Desea vender la vivienda heredada?
Para muchos herederos, esta acaba siendo la pregunta más importante.
Tal vez resida permanentemente en Bélgica, apenas utilice la vivienda o la haya heredado junto con otros familiares. En estas situaciones, a menudo se opta por vender el inmueble.
Sin embargo, es recomendable no iniciar el proceso de venta sin comprobar primero que toda la situación administrativa esté correctamente regularizada.
Una vivienda solo podrá venderse sin contratiempos cuando esté claro:
- quién es legalmente propietario o copropietario;
- que la herencia ha sido tramitada correctamente;
- que la vivienda está correctamente inscrita;
- que toda la documentación necesaria está disponible.
La falta de documentación, la existencia de impuestos pendientes o cualquier irregularidad en el registro pueden provocar retrasos innecesarios durante la venta.
Además, es fundamental realizar una valoración adecuada del inmueble. Muchos herederos desconocen el mercado inmobiliario español y el valor de una vivienda depende de mucho más que de su superficie construida. La ubicación, las vistas, la orientación, el estado de conservación, la situación jurídica y la demanda existente en la zona son factores determinantes.
Una valoración profesional ofrece una imagen mucho más realista que basarse en el antiguo precio de compra o en viviendas similares de la zona. De este modo podrá iniciar una posible venta con expectativas realistas y evitar sorpresas.
Tenga en cuenta también el impuesto sobre la ganancia patrimonial en caso de una futura venta
¿Decide vender la vivienda heredada más adelante? En ese caso, también deberá tener en cuenta el posible impuesto sobre la ganancia patrimonial en España. Para los propietarios belgas y neerlandeses que no sean residentes fiscales en España, este impuesto es, con carácter general, del 19% sobre la ganancia patrimonial imponible.
El cálculo de este impuesto depende de diversos factores, entre ellos el valor fiscal de adquisición —que, en el caso de una herencia, suele corresponder al valor utilizado para el Impuesto sobre Sucesiones—, el precio final de venta y la normativa fiscal aplicable. Además, la situación puede variar según las circunstancias personales de cada propietario.
Dado que las normas relativas a la tributación de las ganancias patrimoniales pueden ser complejas, es recomendable analizar previamente las consecuencias fiscales de una venta en su situación concreta. Así evitará sorpresas posteriores.
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