Le marché immobilier espagnol reste particulièrement attractif pour les acheteurs étrangers. Pour beaucoup, il s’agit d’une résidence secondaire sur la côte ou à l’intérieur du pays, souvent associée à un investissement générant des revenus locatifs.
Les entrepreneurs qui possèdent déjà une société se demandent souvent s’il est possible – et intéressant – d’acheter un bien immobilier en Espagne via leur société.
La réponse dépend de l’objectif de l’achat, de l’utilisation prévue du bien et des implications fiscales en Espagne. Vous trouverez ci-dessous les éléments essentiels à prendre en compte.
1. Achat privé : généralement l’option la plus simple
Si vous achetez principalement pour un usage personnel – une résidence secondaire pour vous ou votre famille –, un achat privé est généralement le choix le plus logique et le plus simple.
En Espagne, vous payez les taxes suivantes lors de l’achat :
Taxe de transfert (ITP) sur les biens de revente. Le taux varie selon la communauté autonome, généralement entre 6 % et 10 %, mais il peut atteindre 12–13 % dans certaines régions, comme les Baléares, pour des biens de valeur élevée.
TVA (IVA) sur les constructions neuves. Le taux habituel est de 10 %, auquel s’ajoute une taxe d’enregistrement (AJD – Actos Jurídicos Documentados), fixée par région et généralement comprise entre 1 % et 1,5 %.
Après l’achat, chaque propriétaire paie l’impôt foncier annuel (IBI – Impuesto sobre Bienes Inmuebles).
Cet impôt est calculé sur la base de la valeur cadastrale du bien, une estimation administrative établie par le Cadastre espagnol (Catastro Inmobiliario), dépendant du Ministère des Finances.
La valeur cadastrale tient compte de plusieurs facteurs :
- l’emplacement du bien,
- la superficie,
- l’usage ou la destination du bâtiment,
- l’ancienneté de la construction,
- la qualité des matériaux utilisés,
- l’infrastructure environnante,
- et si le bien se situe en zone urbaine ou rurale.
La valeur cadastrale est généralement inférieure à la valeur du marché (souvent de 30 % à 40 %), mais il s’agit d’un simple repère pratique, non d’un ratio légalement fixé.
L’IBI varie en moyenne entre 0,4 % et 1,1 % de la valeur cadastrale, selon la commune.
Même si vous ne résidez pas en Espagne, vous y êtes imposable pour la détention d’un bien immobilier. L’Espagne prélève l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR), même si le bien n’est pas loué. La déclaration se fait via le formulaire Modelo 210.
Pour plus d’informations sur le Modelo 210, nous renvoyons à un article précédent.
2. Achat via une société
Une société peut acquérir un bien immobilier en Espagne sans difficulté. Cela concerne souvent des entreprises qui souhaitent louer le bien ou l’utiliser à des fins professionnelles (par exemple comme bureau, logement de fonction ou investissement).
a. Identification et formalités
Plusieurs numéros d’identification sont nécessaires pour l’achat :
- Le représentant signant l’acte en Espagne doit disposer d’un NIE (Número de Identidad de Extranjero). Toutes les informations sur la demande de NIE sont disponibles ici.
- La société doit obtenir un NIF (Número de Identificación Fiscal). Ce numéro est obligatoire pour toute société étrangère effectuant un acte juridique ou fiscal en Espagne.
Comment demander un NIF pour votre société
1. Quand votre société a-t-elle besoin d’un NIF ?
Le NIF est le numéro d’identification fiscale des sociétés en Espagne. Votre société en a besoin dès qu’elle réalise un acte avec conséquence fiscale, comme :
- acheter un bien immobilier,
- signer un acte notarié,
- ouvrir un compte bancaire espagnol,
- percevoir des revenus locatifs,
- déposer une déclaration fiscale (comme l’IRNR).
Sans NIF, une société ne peut effectuer aucune démarche juridique ou fiscale en Espagne.
2. Désignation d’un représentant légal
Votre société doit désigner un représentant habilité à agir en son nom en Espagne. Cette personne doit :
- disposer d’un document d’identité valide,
- avoir, dans la plupart des cas, un numéro NIE,
- et, si nécessaire, une procuration.
3. Documents requis
Pour demander un NIF, vous devez fournir des documents prouvant l’existence légale de votre société :
- l’acte constitutif et les statuts,
- un extrait récent du registre du commerce,
- une procuration (si le représentant n’est pas habilité statutairement),
- la pièce d’identité du représentant.
Les documents étrangers doivent généralement :
- être légalisés par apostille, et
- comporter une traduction assermentée en espagnol.
4. Dépôt du formulaire Modelo 036
La demande de NIF se fait via le formulaire officiel Modelo 036.
Dans le formulaire, sélectionnez :
« Solicitud de asignación de NIF a entidad. »
Le formulaire peut être déposé :
- en ligne via la Sede Electrónica, ou
- physiquement auprès d’un bureau de l’administration fiscale espagnole.
Tous les documents légalisés doivent être joints. Si un document manque, l’administration vous demandera de le fournir.
5. Attribution du NIF
Une fois la demande approuvée, votre société reçoit un numéro NIF officiel. Ce numéro est requis pour :
- les achats immobiliers notariés,
- les démarches bancaires,
- les déclarations fiscales,
- la facturation,
- la signature de contrats.
6. Obligations après l’obtention du NIF
Une fois le NIF attribué, votre société est enregistrée auprès de l’administration fiscale espagnole. Cela peut entraîner des obligations supplémentaires, comme:
- déclarer tout changement d’adresse, de statuts ou de représentant,
- déposer les déclarations IRNR en cas de détention immobilière,
- s’acquitter de la TVA si des activités économiques sont exercées.
b. Cadre fiscal
Le régime fiscal dépend du degré de présence en Espagne:
Sans établissement stable
Si la société possède un bien en Espagne sans y avoir de bureau, de personnel ou d’activité régulière, elle est imposée comme non-résidente. Elle paie l’IRNR sur les revenus espagnols (par exemple, les loyers), via le Modelo 210.
Avec établissement stable
En cas d’activité économique durable en Espagne (par exemple, un bureau de location ou une équipe de gestion), la société devient imposable à l’Impôt sur les sociétés (Impuesto sobre Sociedades). Le taux standard est de 25 %.
3. Quand l’achat via une société est-il intéressant ?
Acheter via une société n’est généralement utile que s’il existe une réelle activité d’exploitation ou d’investissement.
Avantages possibles :
- La société peut déduire certains coûts (entretien, assurance, amortissement).
- Les revenus locatifs sont traités comme des revenus professionnels en Espagne.
- Les parts sociales peuvent être plus faciles à transférer que le bien lui-même.
Points d’attention :
- En cas d’usage privé par un dirigeant ou un actionnaire, un loyer de marché doit être appliqué.
- Il existe des obligations déclaratives en Espagne et dans le pays d’origine.
- Une double imposition peut survenir lors de la vente du bien ou lors de la distribution de bénéfices.
Pour les acheteurs cherchant uniquement une résidence secondaire pour usage personnel, la structure sociétale est rarement avantageuse fiscalement.
4. Étapes pratiques lors de l’achat
- Définissez l’objectif de l’achat : résidence secondaire, investissement locatif, ou combinaison des deux.
- Vérifiez les statuts de votre société : l’exploitation immobilière est-elle autorisée ?
- Demandez les numéros d’identification à temps : NIE pour la personne physique, NIF pour la société.
- Réalisez une due diligence du bien. Il s’agit d’un examen juridique et financier approfondi (titre de propriété, dettes, permis, données cadastrales). Le service juridique de NB-ESTATES peut vous accompagner dans cette étape.
- Signez l’acte notarié (escritura) et faites enregistrer le bien au registre foncier espagnol (Registro de la Propiedad).
- Effectuez les déclarations fiscales nécessaires : IRNR (Modelo 210) ou, le cas échéant, impôt sur les sociétés (Impuesto sobre So